樓市12大預言 房價將繼續(xù)跌30-50%
發(fā)布時間：2009-01-08
作者：ccy
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概要：
前幾天與市**、開發(fā)商、設計院、房地產(chǎn)咨詢顧問機構、媒體等一幫業(yè)內(nèi)朋友在一起開茶話會，會上我提議對2009年樓市做一個預測，主要是預測中國樓市會出現(xiàn)那些焦點。會發(fā)生什么事情。會出現(xiàn)什么轉機等……大家踴躍發(fā)言，各抒己見，在此，我整理出來，供大家參考。
前幾天與市**、開發(fā)商、設計院、房地產(chǎn)咨詢顧問機構、媒體等一幫業(yè)內(nèi)朋友在一起開茶話會，會上我提議對2009年樓市做一個預測，主要是預測中國樓市會出現(xiàn)那些焦點？會發(fā)生什么事情？會出現(xiàn)什么轉機等……大家踴躍發(fā)言，各抒己見，在此，我整理出來，供大家參考。
一、房價跌去30-50%：中國沿海發(fā)達城市如廣州、南京、寧波、杭州等商品房均價將跌去30-50%(與2008年均價相比)，跌到成本價甚至更多。盡管部分城市房地產(chǎn)商成立“不降價聯(lián)盟”，部分地方**還在竭力對抗這一點，但市場經(jīng)濟規(guī)律和房地產(chǎn)自身規(guī)律表明，市場規(guī)律無法抵抗。但中西部地區(qū)的三、四線城市影響不會太大，比如象湖北谷城、長陽這種房價在1000多元的小城市，本來房地產(chǎn)剛處于起步階段，房價只比成本稍高一點的微利城市，只要產(chǎn)品實現(xiàn)差異化、質量有保證、營銷執(zhí)行到位，基本無影響。
二、成交量上半年將跌至歷史最低點：2009年上半年樓市觀望繼續(xù)，成交量將跌至歷年以來的冰點，但下半年開始，隨著房價降到合理的價位，剛性需求、抄底的投資人將逐步入市，成交量將逐步上升。
三、空置房總量將達到歷史最高點，達到3.3-3.8億平方米：根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月末，全國商品房空置面積已達到1.3億平方米，但8月以來，濃厚的觀望氛圍讓我國商品房銷售面積持續(xù)下降，甚至已經(jīng)波及中小城市，因此到2009年全國商品房空置面積將達到歷史最高點，保守估計將新增約2-2.5億平方米。
四、購買力下降：由于中國宏觀經(jīng)濟的層面處于保八的危機之中，城鎮(zhèn)居民收入將普遍下降，甚至低于2008年年底的低水平，大量失業(yè)的會影響居民的消費，尤其是住房的消費。
五、爛尾工程大量出現(xiàn)：2007年全年銷售商品房7.7億多平方米，2008年估計不超過5億平方米，必然出現(xiàn)大量空置并占用大量資金，讓繼續(xù)投資的能力下降，在市場信心不足或沒有信貸資金的支持下，資金鏈開始斷裂，并出現(xiàn)大量爛尾工程，尤其在二三線城市表現(xiàn)突出，尤其是商品房供應永遠大于需求的城市，比如武漢、南昌、江西上饒縣。當年海南與北海的爛尾就是歷史經(jīng)驗。
六、銀行壞賬大量出現(xiàn)：當年海南與北海的爛尾造成了近千億元的銀行壞賬，2009年這一幕將會重演。
七、土地價格下跌，成交量處于歷史最低點：由于2007年年底以來銷售困境重重，很多開發(fā)商資金套牢，繼續(xù)投資的資金有限，土地成交將趨冷，土地價格將下降。
八、開發(fā)商倒閉潮開始，并購將大量出現(xiàn)：一大批房企將因資金鏈斷裂而宣告死亡或被迫轉行，行業(yè)吞并、兼并等現(xiàn)象層出不窮，象萬科、綠地這樣的大型開發(fā)商將搶占機會，在市場低迷時通過并購發(fā)展壯大，以擴大市場占有率。
九、“救市”將繼續(xù)：在前幾年房地產(chǎn)形勢瘋狂時出臺的打壓政策、限制政策將逐步取消：比如限制外資投資與購房、城市房地產(chǎn)稅、90/70政策、雙限房等將有可能全部取消。
十、精裝修房漸成主流：由于市場低迷，很多開發(fā)商將會以各式各樣的精裝修刺激消費，以替代直接降價。
十一、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮洶涌：股市低迷、樓市不景氣，旅游業(yè)將成為投資追逐的熱點。由于中國樓市、股市遭遇市場低迷的打擊，而中國旅游方興未艾，根據(jù)勵銳地產(chǎn)(上海)顧問機構的研究表明，在2006年長江三角洲城市群地區(qū)生產(chǎn)總值39613億元，珠江三角洲城市群地區(qū)生產(chǎn)總值21618億元，環(huán)渤海城市群地區(qū)生產(chǎn)總值17074億元，人均GDP分別達到37819元(合4849美元) 、49093元(合6294美元)和32036元 (合4107美元)，均突破3000美元大關，步入中等收入國家水平，在經(jīng)濟上已經(jīng)具備了購買休閑度假物業(yè)的能力……2007年，中國旅游地產(chǎn)進入新的發(fā)展階段，各類山水景觀地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、產(chǎn)權酒店開始在市場興起；2008年，宏觀宏觀市場對旅游地產(chǎn)的需求將其推入快速發(fā)展階段；預計未來10年中，中國將有500萬個家庭購買旅游度假房產(chǎn)或權益，按每個家庭購買5萬元計算，市場規(guī)模將達到2500億元。目前一些房地產(chǎn)開發(fā)商從中窺見了旅游地產(chǎn)的商機，有不少開發(fā)商打出了旅游地產(chǎn)的招牌，旅游地產(chǎn)的熱潮呼之欲出。國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，包括華僑城、金融街、首創(chuàng)、海航、中信、中旅、上實地產(chǎn)、綠地、珠江、天鴻、萬科、萬達、萬通、國旅等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，大家均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場。上實地產(chǎn)在崇明島開發(fā)86平方公里的“世界首個低碳排放生態(tài)城”，在朱家角打造5000畝“世界級休閑度假小鎮(zhèn)”；金融街投資過百億傾力打造廣東惠州金海灣項目；綠地集團在天津薊縣盤山國家5A級風景區(qū)打造的盤龍谷文化產(chǎn)業(yè)城，占地面積達28平方公里，規(guī)劃建筑面積650萬平方米；香港合生創(chuàng)展在天津寶坻營造15平方公里的“珠江溫泉城”…… 2008年10月，廣東惠州金融街總經(jīng)理來有慶透露“金融街正在經(jīng)歷以商務地產(chǎn)為主，跨步到住宅地產(chǎn)為補充，現(xiàn)在再涉足旅游地產(chǎn)的華麗轉型。”
十二、商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓租金回落：由于經(jīng)濟危機席卷全球，財富縮水，就業(yè)問題嚴重，消費者購買欲望將大打折扣，企業(yè)壓縮經(jīng)營與辦公面積，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓空置量將迅速上升。而在需求減少的壓力下，許多租戶開始降低報價來維護客源。種種跡象顯示，跨國公司縮減費用“過冬”的做法已引發(fā)樓市“多米諾骨牌”效應，目前上海甲級及超甲級寫字樓是第一個犧牲者。第一太平戴維斯預測，甲級寫字樓整體平均租金未來一年或將出現(xiàn)8%至12%的跌幅。同時，因控制成本而引發(fā)的跨國公司減少派駐中國員工現(xiàn)象，已導致上海高端住宅租賃市場客源縮水。
