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概要： 年后，二手房交易量一浪高過(guò)一浪，家裝公司紛紛見(jiàn)勢(shì)推出老房裝修項(xiàng)目，老房換裝、老房套餐層出不窮，但是二手房到底要怎么裝，卻難住了不少消費(fèi)者。本刊家居研究院最近陸續(xù)接到許多購(gòu)置二手房業(yè)主的咨詢電話，關(guān)于二手裝修費(fèi)用、結(jié)構(gòu)拆改、空間規(guī)劃都成了業(yè)主們的難題。
年后，二手房交易量一浪高過(guò)一浪，家裝公司紛紛見(jiàn)勢(shì)推出老房裝修項(xiàng)目，老房換裝、老房套餐層出不窮，但是二手房到底要怎么裝，卻難住了不少消費(fèi)者。本刊家居研究院最近陸續(xù)接到許多購(gòu)置二手房業(yè)主的咨詢電話，關(guān)于二手裝修費(fèi)用、結(jié)構(gòu)拆改、空間規(guī)劃都成了業(yè)主們的難題。
本期《家居周刊》就二手房裝修中的關(guān)鍵問(wèn)題采訪了相關(guān)設(shè)計(jì)師與工程人員，希望能為正在遭受二手房裝修困惑的讀者們抽絲剝繭，也為未來(lái)有二手房裝修計(jì)劃的讀者提供實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。
“二手房裝修普遍要比同面積新房貴”， 記者在采訪時(shí)設(shè)計(jì)師與工程人員表示，因?yàn)槎址垦b修涉及的工程量與施工難度，都會(huì)導(dǎo)致二手房裝修費(fèi)用比新房裝修高出一截，尤其是基礎(chǔ)裝修部份，老房一般比同面積新房費(fèi)用高出20%-50%左右，并且裝修耗時(shí)也比新房長(zhǎng)，例如一套二居室新房裝修需要30-35天，同面積老房裝修則需要40-45天。“舊房的墻面鏟除、墻地磚拆除、水電改造、功能區(qū)改建等項(xiàng)目都比新房復(fù)雜”，正如一位讀者感嘆的那樣，“二手房裝修真是一項(xiàng)浩大工程！”
關(guān)鍵詞1 拆改細(xì)節(jié)
拆對(duì)了也能省錢——老房室內(nèi)拆改勿蠻干
二手房、老房陳舊的墻面、掛臟的墻地磚、款式顏色過(guò)時(shí)的門窗，重新裝修時(shí)大多數(shù)業(yè)主都會(huì)選擇將老舊的東西拆掉，但是到底是讓路邊游擊隊(duì)（或自己動(dòng)手）還是請(qǐng)專業(yè)人士來(lái)拆除，很多業(yè)主都在心里犯嘀咕。
據(jù)記者了解，家裝公司舊房拆除費(fèi)用一般按平米數(shù)收費(fèi)，根據(jù)老房拆除程度不同，費(fèi)用在千元至幾千元不等?！安鸪馁M(fèi)用雖然不便宜，但是老房拆改應(yīng)該讓專業(yè)人員來(lái)動(dòng)工，否則可能會(huì)對(duì)后期設(shè)計(jì)、施工留下隱患，恢復(fù)、修補(bǔ)的費(fèi)用可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拆改的費(fèi)用”。
盲目拆改留后患
老房里的墻地磚、門窗雖然拆除起來(lái)并不復(fù)雜，但是如果盲目拆除，很可能會(huì)破壞水路、電路等隱蔽工程，后期恢復(fù)既要增加施工費(fèi)用，還要影響工期。一些業(yè)主在拆除時(shí)會(huì)考慮聘請(qǐng)小施工隊(duì)，但是一些路邊施工隊(duì)人員缺乏專業(yè)的室內(nèi)拆除經(jīng)驗(yàn)，往往在拆除時(shí)不計(jì)后果，野蠻施工，例如一些施工隊(duì)在拆門時(shí)，用大錘子敲打，直接將門周圍的墻壁敲裂，將門強(qiáng)行拉出來(lái)，這樣的做法很容易破壞墻面，尤其是輕體墻，一旦輕體墻破裂，修補(bǔ)非常復(fù)雜，而且墻體也沒(méi)有原來(lái)結(jié)實(shí)，甚至對(duì)隔壁墻面帶來(lái)影響。
工程人員表示，非專業(yè)人士拆除衛(wèi)生間以及廚房的墻地磚時(shí)，將鑄鐵水管砸裂、墻體砸壞的情況屢見(jiàn)不鮮，尤其是衛(wèi)生間的管道和防水，一旦被破壞，衛(wèi)生間很容易滲水到樓下，影響樓下住戶的日常生活，引起鄰里糾紛。
另外，如果老房、二手房中有需要保留的地板、櫥柜等，拆除時(shí)需要用專業(yè)材料將其保護(hù)起來(lái)，但是非專業(yè)人員施工時(shí)往往忽略這一程序，給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失。李女士家在局部翻修時(shí)，施工人員未對(duì)其兩個(gè)黑檀書(shū)柜做成品保護(hù)，而直接將書(shū)柜放到陽(yáng)臺(tái)，經(jīng)過(guò)十幾天的日曬，書(shū)柜背面開(kāi)裂，損失上萬(wàn)元。
還需注意的是，老房暖氣、煤氣等管道一般體積大，不甚美觀，如果需要拆除一定要請(qǐng)相關(guān)公司專業(yè)人員拆除，避免跑水、漏氣等嚴(yán)重安全問(wèn)題發(fā)生。
拆除材料二次利用
購(gòu)買了二手房的業(yè)主對(duì)于舊房裝修一般都抱著“推倒重來(lái)，大干一場(chǎng)”的態(tài)度，但是，舊房裝修不但拆除工程量大，拆除后的垃圾處理起來(lái)也非常麻煩，剛剛開(kāi)始裝修二手房的劉女士將老房?jī)?nèi)的裝修全部拆除，不但裝修費(fèi)用高出來(lái)預(yù)算的20%，垃圾運(yùn)輸費(fèi)也花掉了1千多元。
設(shè)計(jì)師建議，從經(jīng)濟(jì)角度考慮，老房?jī)?nèi)裝修可以適當(dāng)保留，例如廚房里的墻磚，如果沒(méi)有出現(xiàn)開(kāi)裂、空鼓就可以保留，因?yàn)榉湃霗还窈?，墻磚大部分會(huì)被擋?。辉械牡匕?、吊頂、吊柜等，改造后都可以再利用，同時(shí)其他部位拆卸下來(lái)的木料可以用來(lái)包門、窗等。
裝修之前應(yīng)先對(duì)居室裝修情況進(jìn)行“摸底”，設(shè)計(jì)師表示，業(yè)主可以查看老房里是否有新裝修的地方，陽(yáng)臺(tái)吊頂、塑鋼窗否能繼續(xù)使用，地板、地磚的新舊，如果可以保留，業(yè)主在與設(shè)計(jì)師“交底”時(shí)提出廢物利用，設(shè)計(jì)師也會(huì)考慮。
讀者支招：二手房別隨便拆
宋先生剛剛裝完二手房，積累了不少心得，他告訴記者，二手房裝修時(shí)千萬(wàn)別隨便拆，“二手房有很多東西都是可以利用起來(lái)，一旦拆了真成了一堆廢品”。宋先生表示，如果二手房?jī)?nèi)的裝修不是很舊，通過(guò)刷墻、貼壁紙等局部翻修就可以讓居室煥然一新，再通過(guò)后期點(diǎn)綴，居室就能更加溫馨。
如果要進(jìn)行拆卸，也應(yīng)該“精耕細(xì)作”，“很多拆下來(lái)的東西還可以再利用”，例如舊的鐵窗可以自己焊接一個(gè)鐵藝飾品、石材可以裝飾電視背景墻。
門窗改良好了也能省下不少開(kāi)銷，如果老房的內(nèi)門質(zhì)量不錯(cuò)，就能繼續(xù)使用，在原來(lái)的門上加些線條，也可以以原來(lái)的門作為毛坯，重新變化樣式，還可以給原來(lái)的門漆上漂亮的顏色。
宋先生對(duì)自己家的“二手”木門也進(jìn)行了創(chuàng)造性地改動(dòng)，他將原來(lái)的木門門套漆金咖啡色，再花了四百多元買了扇很漂亮的帶弧線的白色模壓門。很多參觀過(guò)他家的朋友對(duì)他家富有個(gè)性的“門面”紛紛表示“漂亮、大方”、“有創(chuàng)意”?！?/FONT>
關(guān)鍵詞2：工程施工
逐個(gè)擊破二手房施工“要害”
二手房水路改造應(yīng)一次到位，日后使用更加方便。
“如果預(yù)算不夠，寧愿少買配飾，也要把安全用電的功夫做足”設(shè)計(jì)師如是說(shuō)。
有設(shè)計(jì)師說(shuō)，相比新房，二手房的設(shè)計(jì)和施工都是更大的考驗(yàn)，原來(lái)不合理的空間規(guī)劃、室內(nèi)管道、水電路布局都要進(jìn)行更新，如何將原來(lái)的空間調(diào)整至更舒適的狀態(tài)，首先要保證二手房的施工細(xì)節(jié)全面“到位”。
墻壁 沙灰墻要鏟到底
老房的墻面往往是“翻新手術(shù)”的重點(diǎn)部位，尤其是六七十年代的老房，一般是白灰和沙子攪拌的沙灰墻，時(shí)間一長(zhǎng)，基底老化非常嚴(yán)重，為了防止墻面開(kāi)裂，裝修時(shí)應(yīng)將沙灰層鏟至紅磚墻，然后用水泥找平，再批刮膩?zhàn)?，上墻漆。如果預(yù)算實(shí)在有限，工程人員也表示可以鋪一層石膏板，石膏板有防裂的作用，然后再進(jìn)行處理。如果墻面基底較好，則可以進(jìn)行局部貼布防裂處理。
老房墻面問(wèn)題可謂不少：施工不夠規(guī)范、建筑誤差大、墻體凹凸不平、陰陽(yáng)角不平直，這些問(wèn)題在翻修時(shí)都應(yīng)該是“突擊”的關(guān)鍵。
水路 實(shí)用與美觀兼顧
水路是老房、二手房改造的又一重點(diǎn)，老房的水路基本都明管，不但占據(jù)空間也影響美觀，許多業(yè)主都會(huì)要求設(shè)計(jì)師將室內(nèi)明管設(shè)計(jì)為暗管。但工程人員建議，衛(wèi)生間和廚房應(yīng)該適當(dāng)留用一些明管，通過(guò)設(shè)計(jì)將明管美化，而不是一味改為暗管。例如燃?xì)鉄崴鞴芫€可以走一段不長(zhǎng)的明管，日后使用、維修都比較方便。
老房的室內(nèi)管道一般為鑄鐵管或鍍鋅管，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間使用，鑄鐵管和鍍鋅管容易銹蝕，導(dǎo)致漏水、暖氣管跑水等問(wèn)題，翻新時(shí)室內(nèi)水路管道可改為PPR管。
一些較大的二手房，由于水路布局不合理，水循環(huán)時(shí)間較長(zhǎng)，從冷水到熱水的出水耗時(shí)較多，這樣的情況可以增加循環(huán)水路，但是水路管道會(huì)比正常情況多出近70%，費(fèi)用比較昂貴。從經(jīng)濟(jì)角度考慮，在有空間的情況下，可以在洗手位置加小廚寶，便于使用熱水。
防水是水路改造必須考慮的問(wèn)題，一些老房曾經(jīng)做過(guò)防水，但是翻修時(shí)切勿冒然進(jìn)行避水試驗(yàn)，檢查防水層是否遭到破壞，因?yàn)椴鸪龝r(shí)防水層可能受到破壞，如果進(jìn)行避水試驗(yàn)，水會(huì)滲漏到樓下。做避水試驗(yàn)前應(yīng)檢查防水是否損壞，工程人員表示，老房的防水一般都采用黑色防水，如瀝青油、聚氨酯等，而現(xiàn)在的防水是透明的，是否破壞很好辨認(rèn)。
電路 考慮未來(lái)使用功能
電路翻新時(shí)，用電安全應(yīng)擺在首位。老房的電路布局弱點(diǎn)甚多，強(qiáng)電很難負(fù)荷現(xiàn)代家庭的用電需求，弱電也基本不到位，一般老房的弱電都是日后需要才增加明線，并且電源、插座非常少。
微波爐、電熱水器、空調(diào)、電冰箱等大功率電器，現(xiàn)代家庭使用得越來(lái)越多，老房電路的負(fù)荷量相形見(jiàn)絀，電路里的鋁芯線、線徑細(xì)小的電線都是被淘汰的對(duì)象。
從用電安全角度考慮，一般家庭中的插座、照明、大功率電器應(yīng)“兵分三路”。 為了節(jié)約裝修費(fèi)用，原有線路如果符合標(biāo)準(zhǔn)可以保留，但新增的插座和照明電路應(yīng)從配電箱單獨(dú)走線，任意接線或在原電路上增加插座和照明用電會(huì)造成單個(gè)電路負(fù)荷過(guò)大，容易引起跳閘或燒壞電源總閘，甚至引起火災(zāi)。
此外，老房原有插座有的可能沒(méi)有接地（一般只有兩個(gè)孔的插座都缺少接地），為了居室安全最好更換。電話線路、網(wǎng)線、視頻線等弱電項(xiàng)目，改造前要先考慮好各種弱電插座的安裝位置，各主要功能間都應(yīng)留出弱電插座，衛(wèi)生間也應(yīng)考慮電話插座。
結(jié)構(gòu) 亂拆、亂搭皆不可取
承重墻一定不能拆，工程人員再三強(qiáng)調(diào)，由于一些老房空間面積小、布局不合理，拆墻擴(kuò)大空間的事情時(shí)有發(fā)生，“承重墻不但涉及自身安全，也關(guān)系到整棟樓住戶的安全。”在拆除室內(nèi)墻體時(shí)，只有輕體墻可以拆，拆卸門窗、墻磚時(shí)也要避免“割傷”承重墻的“筋骨”。
除了亂拆，室內(nèi)亂搭現(xiàn)象也要盡量避免，一些兩居室老房的衛(wèi)生間較小但臥室寬敞，在大臥室內(nèi)開(kāi)辟出另一個(gè)衛(wèi)生間也成了一些設(shè)計(jì)師的“神來(lái)之筆”，工程人員強(qiáng)調(diào)，如果在臥室內(nèi)隨意搭建衛(wèi)生間，隔音、防水、樓板承重都可能出現(xiàn)問(wèn)題。
關(guān)鍵詞3：空間設(shè)計(jì)
看四平米小廚房如何 “變身”
老房面積小、空間規(guī)劃不合理是業(yè)主抱怨最多的話題，設(shè)計(jì)師表示，在面積有限的情況下，老房首先要考慮空間規(guī)劃，打造出相對(duì)舒適的使用空間，然后再考慮美觀。下面以一套兩居室的四平米小廚房為例，解析二手房的空間規(guī)劃訣竅。
收納 派上整體櫥柜
老房的廚房不但面積小，通常采光、通風(fēng)條件也不理想。采光問(wèn)題一般可以通過(guò)室內(nèi)顏色調(diào)整，使用色彩一般以淺色系為主，比如橘色、明黃、海藍(lán)等，可以增大空間視覺(jué)感。
如果收納空間不足，整體櫥柜是上佳的選擇，碗碟、刀叉、鍋具、雜物都可以在整體櫥柜中找到收納的位置。對(duì)于面積小的廚房，整體櫥柜能夠起到較好的收納作用，讓空間顯得干凈敞亮。
整體櫥柜的款式不宜復(fù)雜，最好選擇簡(jiǎn)約時(shí)尚的烤漆、防火門板，少了復(fù)雜繁瑣的線條圖案，能夠讓空間更加簡(jiǎn)潔流暢，吊柜使用玻璃、金屬材質(zhì)都可以讓空間顯得透亮清爽。
墻面充分利用
廚房空間小，櫥柜設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量考慮抽屜，抽屜的儲(chǔ)存量非常大，價(jià)格也比較便宜。如果家庭成員少，櫥柜的吊柜也可以“簡(jiǎn)化”為隔板，使用隔板不會(huì)減少櫥柜的收納功能，反而可以讓廚房顯得更加通透。
布局 一字型與L型最佳
廚房面積有限，在布局上首先要滿足操作空間，在廚房設(shè)計(jì)中，通常講究“三角形工作空間”概念。比如水槽、操作臺(tái)和灶臺(tái)的位置，最理想的就是一個(gè)三角形區(qū)域，并且相隔的距離不超過(guò)一米。不過(guò)，在狹長(zhǎng)型的廚房中，這樣的設(shè)計(jì)未必能夠?qū)崿F(xiàn)。小面積廚房采用貼墻的布局最為合適，也最節(jié)省空間，因此，小廚房采用一字型或者L型布局能讓整個(gè)廚房顯得開(kāi)闊。
一字型廚房的工作區(qū)沿一面墻一字排開(kāi)，給人簡(jiǎn)潔明快的感覺(jué)。在走道寬度不夠或者不能容納平行式設(shè)計(jì)的情況下經(jīng)常采用一字型設(shè)計(jì)，為了保證走道通暢，這種空間結(jié)構(gòu)的工作區(qū)組合必須很簡(jiǎn)單。
L型廚房布局可以實(shí)現(xiàn)“三角形工作空間”：工作區(qū)沿墻作90度雙向展開(kāi)成L型，可供兩人或多人共同使用廚房。如果小廚房的條件允許，足夠方正，采用L型設(shè)計(jì)非常節(jié)省空間。如果是開(kāi)放式的L型廚房，可將短的一邊設(shè)計(jì)成隔斷的工作臺(tái)，或直接設(shè)計(jì)成小餐桌。
功能 廚房不只是廚房
老房的面積本來(lái)就不大，如果廚房只是“奢侈”地獨(dú)享烹飪的身份就太過(guò)浪費(fèi)，除了烹飪，廚房還能肩負(fù)其他功能空間，例如餐區(qū)、吧臺(tái)
在廚房?jī)?nèi)設(shè)計(jì)石材導(dǎo)臺(tái)，再配上高靠背椅子，既可以作為操作區(qū)也可以作為餐區(qū)，將餐區(qū)與廚房結(jié)合起來(lái)，朋友光臨時(shí)還可以作為臨時(shí)吧臺(tái)開(kāi)party。
如果更加追求時(shí)尚、前衛(wèi)，還能將廚房設(shè)計(jì)為開(kāi)放式，只要墻體不是承重墻，就可以輕而易舉地把廚房敞開(kāi)，利用綠植、紗幔做藝術(shù)隔斷，這樣一方面可以增加客廳的空間延展性，另一方面也可以把漂亮的整體廚房展示出來(lái)，將廚房與客廳完美結(jié)合。
角落不要浪費(fèi)
細(xì)節(jié) 別放過(guò)角落空間
在空間有限的廚房?jī)?nèi)，用上一些小道具，可以立刻讓廚房變得靈巧好用：轉(zhuǎn)角處配上橢圓形切菜板、水盆下方裝上內(nèi)置垃圾桶、空白墻面上配置簡(jiǎn)易掛件，這些小道具能夠?qū)⒍址开M小的廚房空間充分運(yùn)用起來(lái)。一些幫助收納的小五金，可將洗滌用品、烹飪廚具等雜物一一整齊收納。
轉(zhuǎn)角也是空間
設(shè)計(jì)師表示，小廚房在設(shè)計(jì)時(shí)要全方位開(kāi)發(fā)空間，微波爐、冰箱等大型電器都可以嵌入整體櫥柜，如果日后還有增加廚房電器的需求，應(yīng)該留出電源與空間。
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